В рамках городской застройки инвесторов интересуют три основных вопроса.
• Сколько денег нужно вложить в проект?
• Как быстро он окупится, какую прибыль принесёт?
• С какими рисками, возможностями сопряжены работы?
Ответы можно получить, выполнив технико-экономический анализ строительства, включающий основные аспекты бизнеса, финансов, технических и энергетических решений, а также социальной, экологической устойчивости.
Комплексное исследование позволяет оценить рациональность, эффективность вложений в проект. В него входит изучение всех аспектов строительства: от выбора участка до определения экономической отдачи после ввода объекта в эксплуатацию.
Компания Mirror Group проводит экономический анализ застройки в несколько этапов.
1. Подготовительный этап. В первую очередь собирают первичную информацию о предстоящей застройке. Анализируют правовые аспекты, такие как наличие разрешений, документации на земельный участок, право собственности. Дополнительно определяют потенциальные потребности в инфраструктуре, связи с другими объектами.
2. Анализ местоположения объекта. Проводят детальное исследование транспортной доступности, окружающей инфраструктуры, близости к ключевым точкам города, а также социально-экономической привлекательности района.
3. Инженерные изыскания. Изучают технические характеристики участка, рассчитывают затраты на подготовку к строительству. Работы предполагают геологические исследования почвы, оценку необходимости укрепления фундамента, подключение к коммуникациям.
4. Экономический аудит. На данном этапе осуществляется расчёт затрат на строительство и эксплуатацию объекта, прогнозирование доходов от его использования или продажи. То есть идёт формирование ценообразования, определение сроков окупаемости, планирование бюджета проекта.
5. Оценка рисков. Команда архитекторов, юристов и экономистов оценивает потенциальные трудности, разрабатывают план минимизации последствий возможных проблем. Они учитывают изменения в законодательстве, экономическая нестабильность, возможные ошибки в расчётах или непредвиденные обстоятельства при строительстве.
6. Оценка эффективности проекта. Для окончательного вывода об экономической целесообразности строительства проводят комплексную оценку предыдущих шагов. Для этого применяют методики финансового моделирования: расчёт чистого дисконтированного дохода (NPV), внутренней ставки доходности (IRR), периода окупаемости, другие показатели.
В Московской области используют 4 основных метода технико-экономического анализа, которые часто используют комплексно для получения более полной картины эффективности проекта застройки.
Сравнительный предполагает сопоставление объекта застройки с существующими проектами. Основной задачей становится выявление рыночной стоимости застройки на основе сравнения параметров со схожими объектами в регионе. При этом учитывают расположение, инфраструктуру, транспортную доступность, качество строения, его характеристики.
Метод экспертных оценок заключается в привлечении специалистов сторонних организаций для оценки технического состояния объектов, перспективы развития района, юридической чистоты, других нематериальных характеристик. Полученные сведения используют для корректировки стратегии застройки, определения её стоимости.
Расчетно-аналитический метод основан на обработке больших массивов данных о застройке: от прогнозирования доходности до расчёта сопутствующих затрат. Благодаря аналитике удаётся выявить риски, определить оптимальный объём инвестиций или предполагаемую отдачу от проекта.
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет определить реальную стоимость доходов от инвестиционного проекта. Показатели приводят к текущему моменту времени с использованием ставки дисконтирования, при этом время рассматривают как фактор стоимости денег.
По тому же принципу рассчитывают экономическую целесообразность благоустройства, поскольку это ключевой аспект повышения качества жизни населения. Анализ затрат и выгод помогает определить оптимальный объём работ, выбрать проекты с максимальной отдачей для общества, экономики. Такой подход способствует формированию комфортной, функциональной городской среды с учётом долгосрочной перспективы развития территории.
