Земельный участок в черте города, как звено одной цепи, огромной экосистемы – он не может существовать сам по себе по собственным правилам. Поэтому при застройке приходится ориентироваться на окружающую инфраструктуру, потребности жителей, особенности местности.
Нельзя на каждом кусочке земли возвести небоскрёбы, хотя в этом заинтересованы инвесторы, собственники. Где-то строительству препятствуют инженерные коммуникации, природоохранные зоны. А в каких-то районах подобное строительство банально невыгодно.
Чтобы точно определить возможности развития, избежать финансовых потерь, проводится комплексный градостроительный анализ. Так называется техническое и правовое исследование территории с целью планирования застройки или благоустройства.
Схемы территориального планирования в соответствии с градостроительным кодексом РФ утверждаются на срок не менее 10 лет. Генеральный план содержит данные о границах, функциональных зонах, типах существующих и планируемых для размещения объектов, автомобильных дорогах и т.д.
Игнорировать его нельзя. Не получится построить деловой квартал на месте пустыря, если городские власти уже решили организовать здесь парк. Нельзя возвести жилой дом на месте бывшей промзоны, так как нет соответствующей инфраструктуры для населения.
Все идеи инвесторов и архитекторов тщательно проверяются в рамках градостроительного анализа на соответствие с планируемой застройкой города, реконструкцией объектов, обликом населённого пункта.
Цель градостроительного анализа – оценить строительные риски. Среди них природные катаклизмы, особенности почвы, экономическая ситуация, наличие ресурсов, изменения законодательства и другие.
Изучается потенциальное воздействие внешних факторов на бизнес и вероятность их наступления. Данные представляют в количественном выражении: процентах, деньгах. Для каждой категории рисков составляется подробное описание с расчётами.
Предпроектные исследования в архитектуре и реорганизации городского пространства позволяет контролировать бюджет, обеспечив прибыльность проекта.
Аудит охватывает все расположенные на территории объекты. Среди них могут оказаться те, которые затрагивать при строительстве нельзя.
Охраняемые природные зоны можно только благоустроить, возводить коммерческие объекты на них противозаконно. Памятники архитектуры необходимо вписать в концепцию проекта без изменений в их историческом облике. Для источников питьевой воды важно построить охранные сооружения.
В этапы предпроектного исследования входит разработка дополнительных архитектурных и инженерных решений, которые полностью соответствуют требованиям законодательства.
Масштабность проекта зависит от транспортной доступности. Однополосной дороги достаточно для благоустройства усадьбы, которая считается главной достопримечательностью населённого пункта. Но для строительства нового микрорайона, даже жилого комплекса важно близкое расположение железнодорожной станции, остановок общественного транспорта, как минимум два въезда/выезда.
Расчёт пешеходного и автомобильного трафика – это ещё одна важная цель предпроектного исследования. Этот этап позволяет определить, сколько людей реально могут посещать объект, проживать на данной территории без снижения качества жизни.
Также важно решить, какой объект будет пользоваться популярностью на данной локации. Для этого стоит познакомиться с окружающей инфраструктурой.
Допустим, в районе уже есть крупный торгово-развлекательный центр, тогда второй может быть менее популярен. Но если люди вынуждены ездить за покупками в соседний город или отдалённый район, он окажется прибыльным. Для процветающего в экономическом плане города актуально строительство бизнес-центра. А в спальном районе нужны образовательные центры для детей.
Юридические обременения могут препятствовать реализации проекта. Возможно, участок расположен в зонах с особыми условиями использования территории или в зонах особо охраняемых природных территорий. В этом случае строительство может быть заморожено. Если наложен сервитут, ввод объекта в эксплуатацию может затянуться.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, в рамках комплексного градостроительного анализа проводится тщательная проверка документов, изучается правовая история.
В соответствии со статьёй 51 градостроительного кодекса на строительство необходимо получить разрешение. Градостроительный аудит позволяет ускорить процесс, потому что предпроектные исследования включают в себя переговоры с государственными структурами и ведомствами. Когда готов полный пакет документов с подробным описанием, расчётами, аргументами в пользу строительства, проблем не возникнет.
