При возведении зданий и сооружений строительные компании в Московской области могут столкнуться с градостроительными, правовыми, техническими ограничениями. Поэтому перед началом работ важно оценить возможности, разработать эффективный план мероприятий. Для этого проводят предпроектные исследования в архитектуре на основе данных, которых в структурированном виде в открытых источниках обычно нет.
Работа предполагает изучение особенностей и характеристик участка.
• Определение развития планировочной и функциональной структуры территории.
• Выявление соответствия участка требованиям безопасности, в том числе с учётом природных факторов.
• Обеспечение доступности объектов, социально значимых благ.
• Применение различных форм и видов застройки.
• Создание условий для реорганизации пространства в соответствии с поставленными задачами.
Для достижения целей предпроектного исследования специалисты Mirror Group анализируют ресурсные, планировочные, экологические факторы. В том числе ориентируются на существующие архитектурные, природные объекты, особенности ландшафта, шумовой режим, потребности населения и т.д.
В рамках подготовки к строительству проводят инженерные изыскания, а также получают экспертные заключения по ним.
С целью охраны окружающей среды, а также обеспечения безопасности в процессе эксплуатации объекта выполняют топографическую съёмку, проводят геологические, гидрологические изыскания. Также специалисты проверяют инженерное обеспечение, получают технические условия на подключения к инженерным сетям.
Визуализировать архитектурное решение позволяет эскизный проект. В некоторых случаях необходимо указывать необходимость удаления или пересадки зелёных насаждений.
Для планирования благоустройства выполняют инсоляционный анализ, определяя уровень освещенности фрагментов участка в течение суток. Если на участке уже есть здания или сооружения, необходимо их техническое обследование.
До начала проектирования важно получить градостроительный план, поскольку именно он отражает условия застройки. Параллельно изучаются правовые аспекты, что позволяет избежать трудностей и запретов в будущем.
Цикл проектных работ состоит из 10 этапов.
1. Определение целей и задач.
Если комплексный градостроительный анализ проводится для строительства конкретного объекта, такого как жилой комплекс, деловой или торговый центр, то рассматриваются характеристики территории в связке с концепцией проекта. В случае осваивания новых территорий, выбирают наиболее эффективное использование участка.
2. Правовой аудит.
На этом этапе изучают выписки из ЕГРН и Кадастрового плана территории, другие сведения. Определяют границы, координаты, категории земель, выявляют ограничения или отношение участка к зоне с особыми условиями использования территории. Задача подрядчика – рассмотреть все риски, обеспечить юридическую безопасность в рамках застройки или благоустройства.
3. Оценка соответствия категории земель и вида разрешенного использования.
Если они не соответствуют задачам проекта, нужно предпринять меры для их изменения.
4. Проверка градостроительной документации.
Необходимо исключить противоречия в утверждённой документации. Рассматривают Генплан, ПЗЗ, проект планировки, межевания, а также градостроительный план земельного участка.
5. Анализ ограничений, обременений.
Юристы проверяют наличие арбитражных споров. Инженеры смотрят схему размещения подземных сооружений, инженерных коммуникаций, чтобы определить возможность подключения к ним, а также статус правообладателей. Дополнительно специалисты устанавливают зоны, границы которых еще не внесены в ЕГРН.
6. Определение параметров.
Любые отклонения усложняют процесс получения разрешения, поэтому они не должны быть в основе проекта. Важно учитывать красные линии, в пределах которых застройка невозможна. В случае присутствия санитарно-защитных зон или ЗУОИТ можно попытаться их уменьшить.
7. Оценка инфраструктуры.
Градостроительный анализ в городе позволяет определить, возможно ли подключение объекта к инженерной и дорожной инфраструктуре.
8. Предложения по благоустройству.
В качестве рассматриваемых решений может быть озеленение территории, инсоляция, улучшение грунта, устройство парковок, компоновка участка.
9. Расчёт сроков и затрат.
В случае выявленных рисков или трудностей, специалисты предлагают план действий, в котором указаны время и сумма для устранения ограничений.
10. Разработка концепции.
Эксперты готовят технико-экономические обоснования, аналитические, графические материалы для привлечения инвесторов или управленческих решений.
