Градостроительный кодекс РФ был начал действовать в 2004 году. Настал переломный момент для застройщиков, девелоперов. Если раньше при поиске подходящего участка в Московской области ориентировались в основном на отсутствие юридических обременений и возможность корректного оформления земли, то теперь приходится учитывать намного больше параметров, характеристик местности. Поэтому проводят градостроительный анализ, который помогает выявить все возможные риски, определить возможности эффективного использования территории.
Термин обозначает комплексное исследование установленных ограничений на участке и оценка потенциала объекта строительства. Его результатом становится подробная информация о существующих проблемах.
Так перед специалистами архитектурной компании Mirror Group встаёт 5 основных задач.
• Выявить ограничения для возведения зданий и сооружений. Например, если участок относится к ЗОУИТ.
• Учесть риски при развитии территории. То есть важно посмотреть план города и учитывать все объекты, которые появятся поблизости в ближайшие годы.
• Уточнить недостатки, влияющие на стоимость участка и проекта в целом.
• Определить, возможно ли строительство по согласованным параметрам.
• Разработать дорожную карту проекта. Так называют документ, где указаны цели, этапы и сроки его реализации.
Сначала определяют цель приобретения участка. В зависимости от назначения участка применяются различные ограничений.
Юристы внимательно проверяют сведения кадастрового паспорта участка и всех расположенных на нём объектов. Важно изучить полные сведения, включая информацию о правообладатели, стоимости, координатах и адресе, категории земли, виде разрешенного использования и т.д.
В рамках анализа территории проверяют, соответствует цели девелопера разрешенным видам использования. Закон разрешает перевести земли из одной категории в другую, однако сделать это возможно не всегда.
Специалисты должны убедиться, что в утверждённой документации нет противоречий. Например, бывают случаи, когда ПЗЗ противоречит Генплану. В этом случае строительство может затянуться. Например, из-за судебных споров.
Ещё одна сложность связана с изменениями в градостроительной документации. Ранее выданные документы теряют актуальность, поэтому важно находить и изучать свежую информацию.
Дальше рассматривают все ограничения и обременения относительно участка. Не все данные отображены в сведениях ГКН, поэтому юристы должны быть особенно внимательны и инициативны. Иногда приходится обращаться в Роспотребнадзор, изучать базу арбитражных споров. Если есть обременения, предлагают варианты их снятия. Например, через изменение условий разработки проекта, уменьшения СЗЗ. Наиболее распространённый в Московской области примере – строительство апарт-отеля вместо многоквартирного жилого дома. По сути, номер – это те же квартиры, только юридически считаются коммерческой недвижимостью.
Далее рассчитывают предельные параметры строительства и возможные отклонения от них. Любые изменения должны оставаться лишь элементом сверхприбыли, не влияя кардинально на весь проект. Даже если параметры не относятся к предельным, они могут влиять на качество. Среди них красные линии, инсоляция, парковки, озеленение, социальная инфраструктура.
Сложности возникают при формировании социальной инфраструктуры. Так при возведении жилых комплексов девелоперы обязаны её создавать. Проблема в том, что места слишком мало.
После юристов к градостроительному анализу территории подключаются инженеры. Они проверяют, можно ли подключить объекты к инженерной и дорожной инфраструктуре. Проблема может быть в том, что трассы придётся прокладывать через чужие земельные участки.
В конце рассчитывают сроки и затраты на устранение ограничений. Результаты аудита представят подробную информацию обо всех «подводных камнях», а также позволят подобрать аргументы для торга, снижения цены.
