У российских городов огромный потенциал для строительства. Но чтобы избежать урбанистического коллапса, власти устанавливают правовой режим использования земель с целью функционального зонирования территорий населенных пунктов. Своим опытом работы в данном направлении в Москве, Московской области и регионах делится архитектурная компания Mirror Group.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) предполагают составление генерального плана. Его утверждают на 20 лет с целью обеспечить функциональное зонирование территории поселений, не допустить хаотичной застройки. А новые постройки проектируются с учётом существующих особенностей города.
Строгое следование плану позволяет реализовать масштабные задачи градостроительной деятельности.
• Определить направление развития территории.
• Привлечь инвестиции.
• Сохранить объекты природного значения, культурного наследия.
• Защитить интересы собственников участков, объектов недвижимости.
• Сформировать комфортную, доступную городскую среду для населения.
В результате город развивается равномерно. Застраиваются новые районы, к которым проводят автомобильные дороги, обеспечивают соответствующей инфраструктурой. Дополнительно выполняется благоустройство парков, набережных, улиц, дворов для поддержания высокого уровня жизни местных жителей.
Для обеспечения эффективности использования пространства населенных пунктов необходимо учитывать параметры функционально-планировочного зонирования.
• Климатические условия.
• Площадь.
• Характер градообразующей отрасли.
• Назначение объектов.
• Взаимосвязь локаций, объектов.
• Взаимодействие с окружающей средой и т.д.
В результате вместо точечной застройки образуются зоны функционального зонирования территории для жилой или производственной застройки, коммунально-складских объектов, рекреационных площадок, локация специального назначения. В мегаполисах, где плотность застройки очень высокая, возможно создание многофункциональных зон.
Каждая из них делится на более мелкие для удовлетворения потребностей населения, бизнеса, туристов. Конечным этапом считается функционально-ландшафтное зонирование, когда определяют расположение зелёных насаждений, малых архитектурных форм, арт-объектов.
План функционального зонирования разрабатывается в 3 этапа.
1. Сбор и анализ исходной информации. Обрабатываются материалы градостроительных, нормативных документов. Прогнозируются параметры развития местности. Изучаются сведения по границам элементов планировки.
2. Разработка предварительного решения. Специалисты делают эскизы по каждой локации с учётом градостроительных требований. При необходимости создают концепцию реорганизации пространства.
3. Согласование. Для отдельных локаций разрешение на строительство, благоустройство необходимо получить в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
В крупных городах, где инфраструктура уже сложилась, менять функционально-территориальное зонирование сложно. Его можно только дополнять, вносить изменения в конкретные локации. Например, целесообразно создавать новые места отдыха путём благоустройства набережных, парков, пустырей.
Так на берегу водоёма можно сделать популярную общественную территорию, куда ежедневно будут приходить не только люди из ближайших домов, но и дальних районов. Так возле озера Сенеж в Солнечногорске компания Mirror Group организовала сквозной вело-пешеходный маршрут, вдоль которого оборудованы спортивные блоки. Предусмотрена и обособленная локация для «шумной» активности, чтобы активные посетители не мешали людям, предпочитающий спокойный отдых.
В туристических малых городах, а также моногородах возможна глобальная перестройка. План функционального зонирования охватывает территории, не занятый домами или объектами инфраструктуры. Как правило, центр объединяют в единый пешеходный маршрут, как это сделали на улице Чайковского в Клину. Здесь удалось связать 4 усадьбы, между которыми предусмотрены арт-объекты, уличные выставки и смотровые площадки в концепции музея под открытым небом.
Функциональное зонирование пространства активно используется при реновации, когда перестраивают дворы, кварталы. Наглядным примером стал деловой район Москва Сити, который постепенно захватывает площадь, на которой раньше находились скромные пятиэтажки.
