В городах Московской области сложно найти пустой участок для возведения жилого дома или создания зоны отдыха. В последнее время актуальная реорганизация пространства, когда на месте бывших промзон появляются крупные ЖК, торговые центры или другие объекты инфраструктуры. Эффективность демонстрирует программа реновации. Она создана с целью рационального использования городских территорий.
Чтобы убедиться, что участок действительно подходит для поставленных целей и задач, проводят градостроительный анализ.
Не все территории подходят для строительства. Например, из-за особенностей грунта в некоторых местах нельзя возводить дома выше 5 этажей или производственные здания, сложные сооружения. Дело в том, что подземные воды могут привести к возникновению трещин на фундаменте. Опасно строить на территориях с нестабильным составом почв.
Возможны юридические ограничения для застройки. Законом предусмотрено 28 зон с особыми условиями застройки (ЗОУИТ). Среди них водоохранные зоны, придорожные полосы автомобильных дорог, национальные парки и т.д.
Важно проверить экономическую целесообразность проекта. Нужно понять, будут ли пользоваться спросом помещения в новом бизнес-центре. Захотят ли люди покупать квартиры в данном районе.
То есть градостроительный анализ земельного участка – это оценка потенциала будущей постройки, выявление всех возможных рисков для застройщиков, инвесторов.
Девелопер заинтересован в строительстве нового ЖК. Он нашёл свободный участок в черте города, заказал анализ территории. Оказалось, что он расположен в зоне затопления и подтопления, поэтому строить высотные здания здесь нельзя. Есть проблемы с транспортной доступностью. Поэтому заинтересовать потенциальных покупателей будет сложно. В результате от своих планов девелопер отказывается, так как прибыли проект не принесёт.
Есть противоположные примеры. Практически в центре города расположен заброшенный завод. В шаговой доступности находятся остановки общественного транспорта, поэтому сюда удобно добираться из любой части населённого пункта. Ограничений для строительства юристы не нашли, нужно только корректно оформить документы на землю. Здесь получится деловой квартал, способствующий развитию населённого пункта. Тем более поблизости нет аналогичных объектов, поэтому конкуренция довольно низкая.
Архитектурная компания Mirror Group проводит работу в 5 этапов.
• Инженерные изыскания для определения особенностей местности.
• Экономический аудит. Это расчёт посещаемости, анализ окружающей инфраструктуры, возможности для инвесторов, предпринимателей. Если рядом находится аналогичный объект, нет смысла строить ещё один.
• Обоснование планировочных границ района. Определяют проблемы, связанные с состоянием территории, предлагают пути их решения. В том числе смотрят на состояние жилищного фонда, транспортной и инженерной инфраструктур.
• Анализ природных условий и ресурсов. Рассматривают характеристики ландшафта, определяя степень благоприятности для реализации проекта. Этот пункт особенно актуален для сельскохозяйственных объектов.
• Анализ современного размещения производств и расселение. Учитывают территориальную организацию населения, среду жизни людей.
Заказчик получает документ, в котором подробно описаны все характеристики участка. В нём указаны схемы, финансовые показатели, другие данные. То есть инвесторы получают ответы на вопросы.
• Будут ли востребованы помещения и здания?
• Нужно ли перестраивать объект?
• С какими трудностями можно столкнуться в процессе реконструкции?
• Как быстро получится согласовать проектно-сметную документацию?
Полная, достоверная информация поможет принять решение о целесообразности строительства. Так анализ территории города даёт предварительную оценку потенциала участка.
