Ошибки при разработке и согласовании проектной документации могут привести к задержкам, дополнительным затратам или даже отказу в выдаче разрешения. Рассмотрим основные риски и аспекты этого процесса.
Согласование проектной документации проходит в государственных органах. Поэтому проект должен соответствовать градостроительному плану земельного участка, техническим условиям на подключение к инженерным сетям, а также санитарным, экологическим и противопожарным нормам.
Если хотя бы одно из требований не учесть, есть риск, что проект не пройдёт экспертизу. Например, если застройщик начал проектирование, не изучив ограничения по высотности.
В Московской области на участках, расположенных в радиусе 20–120 метров от индивидуальной жилой и садовой застройки, допустимая этажность зданий ограничена 4 этажами, а высота — 16 метрами. При увеличении расстояния застройки этажность может возрастать, но постепенно — с шагом не более 2 этажей для каждой последующей секции или отдельного строения.
Изыскания необходимо провести, потому что при согласовании проекта для строительства важно выявить риски и ограничения.
• Геологические изыскания дают представление о составе грунтов и их несущей способности. Они нужны для выбора конструктивных решений.
• Экологические позволяют оценить влияние объекта на окружающую среду.
• Инженерные дают сведения о существующих коммуникациях и инфраструктуре.
Без изысканий невозможно получить положительное заключение государственной экспертизы. Обращайтесь к профильным организациям, которые предоставят достоверные сведения.
Большинство городских проектов требуют проверки в Главгосэкспертизе или региональной экспертизе. Закладывайте на это от 30 до 60 рабочих дней. Убедитесь, что у готовы все документы и они соответствуют нормам. Например, отсутствие раздела по охране окружающей среды может привести к возврату проекта на доработку.
Уполномоченный орган местного самоуправления рассматривает разделы проектной документации и в срок не более 10 рабочих дней. Ответ отправляется заявителю тем же способом, которым подавались документы.
Если проект затрагивает особые требования безопасности, экологии, санитарии или охраны объектов культурного наследия, придётся пройти дополнительные согласования.
МЧС проверяет 3 типа проектов.
• Общественные, промышленные и многоэтажные жилые здания.
• Объекты с массовым пребыванием людей, такие как торговые центры, кинотеатры, больницы, школы.
• Здания с повышенной пожароопасностью – склады, АЗС, производства.
Проверяют соответствие проекта противопожарным требованиям: наличие систем пожаротушения, сигнализации, путей эвакуации.
Согласование с Роспотребнадзором требуется в 3 случаях.
• Строительство медицинских, образовательных, пищевых объектов.
• Объекты подачи технической питьевой воды.
• Выход санитарной зоны за пределы земельного участка.
Проверяют соответствие СанПиН: микроклимат, шум, освещённость.
При строительстве рядом с аэропортами нужно согласование с Росавиацией, так как есть ограничения этажности из-за воздушных коридоров.
Согласование строительных проектов – последовательный процесс. Например, нельзя получить разрешение на строительство без положительного заключения экспертизы. У каждого органа свои сроки рассмотрения.
Заложите дополнительно 20-30% времени на каждый этап для возможных доработок. При возможности проходите согласование одновременно в разных инстанциях. Будьте готовы к тому, что в предпраздничный период сроки рассмотрения увеличиваются.
Создайте чек-листы для сбора документов для каждого этапа, чтобы ничего не пропустить. Назначьте ответственного за контроль графика, чтобы избежать простоев, штрафов и дополнительных затрат, обеспечивая плановый запуск строительства. Он будет поддерживать контакт с согласующими органами, фиксировать их ответы.
Хорошая организация позволит избежать задержек и дополнительных затрат, обеспечив успешный старт строительства.
