Ошибки в планировании могут обойтись в миллионы. А единственный способ избежать их — это чёткий, реалистичный план. Поэтому не стоит подгонять специалистов, которые занимаются разработкой ПСД на строительство. Это не бумаги для галочки, а ваш инструмент для оптимизации денежных потоков.
Согласно Приказу Минстроя России № 264/пр от 15.05.2020, установлены нормативные сроки для выполнения работ по разработке проектно-сметной документации в капитальном строительстве.
• До 1 500 кв. м. — 5 месяцев.
• От 1 500 до 10 000 кв. м. — 11 месяцев.
• От 10 000 до 30 000 кв. м. — 12 месяцев.
Однако они остаются ориентировочными. Фактическая продолжительность зависит от множества факторов. Например, больше времени нужно на нестандартные планировки. Но чем больше данных предоставляет заказчик, тем быстрее он получает результат.
К работе по разработке проектно-сметной документации привлекают инженеров, проектировщиков, архитекторов и сметчиков. Они разрабатывают архитектурные, конструктивные, инженерные решения, делают детальные расчёты стоимости строительства.
Работа в стрессе из-за ограниченного времени, спешки или суеты – это всегда риск ошибок или использования неполных данных. Именно они чаще всего приводят к финансовым потерям. Например, из-за неточностей приходится пересматривать проект.
Если же работать по плану и не торопиться на этом этапе, удаётся снизить инвестиционные риски. Проект становится более предсказуемым, включая работу с подрядчиками. По опыту Mirror Group, при неторопливой работе и качественной документации сдать объект удаётся вовремя.
Для многоквартирных домов срок разработки ПСД в Московской области занимает в среднем 6-12 месяцев в зависимости от сложности и этажности. Пару месяцев уходит на предпроектные работы, изыскания, согласование технических условий на подключение к сетям. Несколько месяцев нужно для разработки проекта. Инженерам нужно определить, какие будут планировки конструктивные решения, как провести электроснабжение, водоснабжение, отопление, вентиляцию. Нужно уделить внимание разделу по пожарной безопасности и доступности для маломобильных групп. Экспертиза проектной документации проводится в течение 60 дней, но обычно быстрее. Оставшееся время создают детализированные чертежи, спецификации для строителей.
Для объектов ритейла и коммерческой недвижимости закладывают 5-10 месяцев. Самые длительные этапы – это разработка фасадов, общественного пространства, зон отдыха, а также проектирование инженерных систем повышенной сложности. Часто нужны дополнительные согласования по наружной рекламе, организации движения.
Для складских и логистических комплексов разработку ПСД на строительство закладывают 4-8 месяцев. Быстрее проводят изыскания, так как самое главное – оценить транспортную доступность, иногда возможность подключения к железнодорожным путям. Поскольку пространственные решения довольно простые, хватает 2-4 месяца. Зато около месяца нужно для проекта организации строительства с учётом крупногабаритного оборудования.
Для сложных объектов разбивайте услуги по разработке проектно-сметной документации на 2 стадии. Сначала продумайте концептуальные решения и пройдите экспертизу. Затем доработайте рабочую документацию. Так вы распараллелите процессы и сэкономите ресурсы, так как вносить изменения проще на ранних стадиях.
Внедряйте дорожную карту проекта. Это стратегический инструмент его визуализации. В нём указывают этапы, сроки, ответственных и ожидаемые результаты. В отличие от плана, который объясняет «как сделать», дорожная карта отвечает на вопросы "что?", "кто?" и "когда?" делает. Так вы разграничите зоны ответственности между отделами и подрядчиками. Оставляйте буферы времени на непредвиденные обстоятельства. Так временные рамки будут реалистичными, не зажатыми дедлайнами.
Регулярно проводите мониторинга прогресса, чтобы своевременно выявлять отклонения. Вносите корректировки в план сразу, чтобы быстро устранить проблемы и не наращивать их словно снежный ком.
Когда вы сохраняете контроль над сроками, то повышаете рентабельность инвестиций.
