Непредвиденные расходы, задержки, технические ошибки могут превратить перспективный проект в убыточный актив. Технико-экономический анализ строительства позволяет не гадать, а точно предсказывать и минимизировать риски. Без него инвестор видит лишь «верхушку айсберга» — итоговую смету без геологических сложностей или роста цен. Грамотные же решения всегда базируются на данных. Нужно видеть полную картину, чтобы планировать альтернативные сценарии, закладывая под них ресурсы, резервы.
Стоимость материалов в Московской области может расти непредсказуемо, что приводит к перерасходу бюджета. В рамках экономического анализа в строительстве эксперты рассчитывают, как скажется на общей стоимости изменение цен на 10-15%. Например, создают контрактную стратегию с фиксированными ценами или жёсткими формулами пересчёта.
Например, для логистического центра вероятна высокая зависимость от волатильности цен на сталь. Если в бюджет заложить резерв 12%, а с ключевым поставщиком заключить форвардный контракт, это сэкономит 8% от итоговой стоимости при рыночном скачке цен.
Технические риски – это ошибки в проекте, неучтённые условия и т.д. Инженеры Mirror Group оценивают адекватность проектных решений, технологий. Они анализируют отчёты по геологии, предполагаемые методы строительства, доступность спецтехники.
Часто именно на этом этапе выявляют необходимость усиления фундамента или изменения конструктивной схемы.
Допустим, для девелоперской площадки под многоэтажное жильё анализ геологии выявил карстовые пустоты. Дешевле сразу заложить в бюджет и график дорогостоящие работы по укреплению грунта, чем столкнуться с аварийной ситуацией, остановкой стройки на этапе котлована.
Нарушения могут привести к крупным штрафам, приостановке разрешений на работы. Поэтому в анализ целесообразности строительства входит проверка соответствия проекта градостроительному плану, зонированию, экологическим и санитарным нормам. В том числе специалисты оценивает риски затягивания получения разрешительной документации.
Представим, что мы планируем возведение объекта у водоохранной зоны. Специалисты укажут на необходимость проведения расширенной экологической экспертизы. Они заложат дополнительные 3 месяца и средства на согласования. Тем самым получится избежать судебных исков, остановки проекта.
Управленческие проблемы могут быть связаны со срывом сроков, неэффективной логистикой. Специалисты разрабатывают реалистичный, детализированный календарный график. В нём учитывают сезонность, доступность рабочей силы, логистические цепочки.
С таким графиком проще контролировать проект. Операционные риски видно сразу. А это значит, что можно вовремя среагировать и оптимизировать процессы.
Когда получите отчёт по экономической целесообразность строительства, проверьте несколько моментов.
• Проведён анализ спроса и предложения на целевом рынке.
• Определена оптимальная концепция объекта: его класс, площадь, функционал.
• Рассчитан потенциальный доход с учётом конкуренции.
• Получены и проанализированы данные инженерных изысканий.
• Проведена проверка проектных решений независимым техническим специалистом.
• Оценена доступность и стоимость материалов, оборудования, рабочей силы и других ресурсов.
• Составлен календарный график строительства, выявлены критические пути.
• Построена полная финансовая модель с учётом прямых, косвенных, непредвиденных затрат.
• Проведён анализ чувствительности проекта к росту цен, изменению ставок, сдвигу сроков.
• Рассчитаны показатели эффективности при различных сценариях.
• Определён размер финансового резерва.
• Проведена юридическая экспертиза земельного участка.
• Составлен план-график получения разрешений.
• Проанализированы возможные претензии со стороны регуляторов или общественности.
Чем больше данных в вашем распоряжении, тем лучше обоснованы управленческие решения. Глубина анализа определяет, станет ли строительный проект активом.
