Чтобы минимизировать риски и обеспечить рентабельность проекта, эксперты Mirror Group рекомендуют проводить технико-экономический анализ строительства. Рассказываем о его особенностях для жилой, коммерческой недвижимости и промышленных объектов.
У каждого проекта свои особенности, которые влияют на методику анализа. Поэтому первым делом нужно сформулировать цели.
Для жилого комплекса ключевым показателем может быть спрос на жильё в регионе. Для промышленного объекта — доступность сырья и логистика. Для коммерческой недвижимости — проходимость и конкуренция.
Для изучения рыночных условий для любого типа недвижимости оценивают спрос и предложение на объекты аналогичного типа, конкуренцию в регионе, экономическую ситуацию и демографические факторы – численность населения, миграционные потоки.
Например, при строительстве торгового центра важно учитывать покупательскую способность населения и наличие аналогичных объектов в радиусе 5–10 км. А для жилого комплекса нужно продумать ценовые категории для привлечения разных слоёв населения.
Когда выбирают земельный участок для застройки, смотрят на его расположение, геологические условия, доступность коммуникаций. Для промышленных объектов также учитывают экологические аспекты и требования к утилизации отходов. Преимуществом будет развитая инфраструктура – наличие дорог, транспорта, энергоснабжения.
В рамках экономического анализа в строительстве проверяют проектную документацию на соответствие нормам и стандартам. Рассматривают возможность оптимизации затрат, например, за счёт новых материалов или методов для сокращения сроков.
Для каждого типа проекта структура затрат будет разной. Например, при строительстве жилого комплекса значительная часть расходов уйдет на отделочные материалы, а при возведении завода — на оборудование.
Капитальные затраты направлены на приобретение земли, проектирование, строительство, закупку оборудования. Операционные затраты – это эксплуатация и обслуживание объекта, коммунальные платежи. Обязательно включают резерв на случай форс-мажоров.
На основе рыночных данных и плановой загрузки объекта для определения экономической целесообразности строительства рассчитывают потенциальные доходы.
• Арендные ставки для коммерческой недвижимости.
• Стоимость продажи для жилых комплексов.
• Объём производства и реализации продукции для предприятий.
Учитывают также сезонные колебания спроса, возможные изменения рыночной конъюнктуры.
На основе данных о доходах и расходах рассчитываются ключевые финансовые показатели:
Срок окупаемости – это время, необходимое для возврата вложенных средств. Для жилых комплексов он достигает 5–7 лет, для промышленных объектов — 7–10 лет, а для коммерческой недвижимости – около 4 лет.
Чистая приведенная стоимость показывает, насколько проект выгоден с учетом временной стоимости денег. Также в рамках анализа целесообразности строительства определяют процентную ставку с нулевой чистой приведённой стоимостью.
Экономический кризис или насыщение рынка может спровоцировать падение спроса. А снижение интереса к определенному типу недвижимости может повлиять на доходность проекта.
Нужно учитывать вероятность задержек или неполадок оборудования, которые могут привести к нарушению контрактных обязательств.
Поскольку строительная отрасль сильно зависит от политической среды страны, эксперты следят за изменениями в законодательстве. Например, могут появиться новые нормативы, из-за которых нужно пересматривать проект. Или экологические нормы станут строже, что приведёт к удорожанию строительства.
Финансовые риски охватывают широкий спектр факторов. Так повышение процентных ставок приводит к увеличению стоимости кредитования проектов, что делает их менее привлекательными для инвесторов. А инфляция влияет на общие издержки за счёт удорожания материалов и рабочей силы.
Для сокращения рисков обращаются к страхованию, диверсификации инвестиций или созданию резервных фондов.
Результаты экономического анализа застройки оформляют в виде подробного отчёта. Этот документ служит основой для принятия решения о целесообразности инвестиций.
