По данным «Дом РФ», строительные проекты с авторским надзором на 23% реже выходят за рамки бюджета. В среднем перерасход бюджета составляет 9%, в то время как без контроля со стороны заказчика – 32%. Кроме того, статистика сервиса «СудАкт» говорит о том, что количество судебных споров с надзором в 3 раза меньше.
Как же организовать процесс, чтобы он действительно защищал деньги и интересы заказчика?
Организация авторского надзора начинается не на стройплощадке, а в кабинете. Сотрудники Mirror Group анализируют проектную документацию. В том числе проверяют её на строительную выполнимость, внутреннюю противоречивость, соответствие техническим регламентам. Любые коллизии необходимо выявить и устранить до выхода на стройку.
На этом же этапе формируют регламент авторского надзора. Это внутренний документ, который определяет порядок взаимодействия с заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиками. В нём указывают частоту выездов и формы отчётности. В договоре прописывают обязательность выполнения замечаний и порядок согласования отступлений от проекта.
Был случай, когда во время анализа документации по офисному центру инженер заметил, что трассировка вентиляционных каналов от проектировщика конфликтует с несущими металлоконструкциями. Ошибку устранили на бумаге всего за 3 дня, заказчик не потратил ни копейки. Но если бы проблему обнаружили на этапе монтажа, пришлось бы демонтировать конструкции. А это может обойтись в несколько миллионов рублей, не говоря уже о срыве сроков.
При выходе на стройплощадку фокус авторского надзора проекта смещается с бумаг на физический процесс. В приоритете входной контроль материалов и оборудования. Проверяют сертификаты, соответствие заявленным спецификациям и другие детали. Без претензии по качеству сложно, иногда невозможно доказать.
Много внимания уделяют скрытым работам. Устройство фундамента, подготовку оснований, электромонтаж в штрабах, гидроизоляцию принимают только с актом освидетельствования. Несоответствия фиксируют в журнале авторского надзора и в форме предписаний на устранение недостатков с указанием сроков.
Например, если подрядчик использует бетон более низкой марки по прочности, будет немедленно выдано предписание с приостановкой бетонных работ. Да, простой может привести к срыву сроков, зато здание не обрушится.
Для сдачи объекта формируют пакет документов. В рамках приёмочных испытаний проверяют вентиляцию, электроснабжение, лифты и другие системы под нагрузкой. Контролируют, что все замечания из реестра дефектов устранены. Если всё в порядке, стороны подписывают акт технической готовности или другие формы.
Окончанием проведения авторского надзора становится формирование исполнительной документации. Она пригодится в будущем для обслуживания, в том числе ремонтных работ.
При сдаче объектов подрядчики часто требуют подписать акт и произвести окончательный расчёт, оставляя множество мелких дефектов. Например, это происходит потому, что строители игнорируют замечания. В качестве альтернативы можно подписать компромиссный акт с протоколом регистрации несоответствий. Окончательный платёж в таком случае замораживают до подписания акта об устранении всех пунктов Протокола. Такой подход защищает интересы заказчика, не затягивая сроки.
Ведение авторского надзора за строительством – это не «пожарная служба», а часть управленческой команды проекта. Поэтому услугу нужно включать в самого начала. Как показывает практика, затраты многократно окупаются.
Прописывайте полномочия в договорах, чтобы избежать разногласий. В контракте с подрядчиком должен быть пункт о безусловном выполнении законных требований представителя авторского надзора. Также описывайте зону его ответственности и формат отчётности.
Обеспечьте административную поддержку, чтобы все замечания подкреплялись позицией заказчика. Плюсом станут регулярные трёхсторонние совещания, которые помогут оперативно найти альтернативные решения без существенных потерь для заказчика.
