Точные границы — это гарантия юридической безопасности. Если красные линии проходят через ваш участок, возможно, часть земли нельзя застраивать. Чтобы избежать проблем и выбрать для строительства подходящую локацию, сначала проводите геодезические исследования.
В населённом пункте есть территории общего пользования. Это парки, скверы, набережные или береговые полосы и т.д. Красные линии отделяют их от территорий для застройки или другого использования.
То есть с их помощью определяют границы в соответствии с градостроительными нормами. В том числе резервированных территорий, где скоро появятся дороги, коммуникации, зоны благоустройства.
Если в проекте нарушены красные линии, есть риск отказа в разрешении на строительство или судебным спорам. Постройки могут признать самовольными и потребовать их снести. Также возможны ограничения в осуществления строительства, реконструкции или капитального ремонта. А когда утверждено строительство объекта федерального, регионального или местного значения, есть риск резервирования участка или его части за границами красных линий.
В судебной практике есть случаи, когда границы участков в Московской области проходили слишком близко к дороге. Суды признавали такие земли частично попадающими в полосу отвода. Это значит, что на части участка могут размещать остановки, знаки или другие дорожные объекты. Убрать эти объекты не получится — их установка законна.
Работы начинаются с изучения градостроительной документации. Команда Mirror Group знакомится с правилами землепользования и застройки. В каждом населённом пункте они свои. Местные власти утверждают их, ориентируясь на нужды региона или муниципалитета. Также смотрят проекты планировки территории для конкретного квартала, микрорайона или района. Определяют границы зон с особыми условиями использования, чтобы не нарушить законодательство.
Затем выполняют геодезические наблюдения и исследования на участке. Обычно проводят топографическую съёмку, фиксируя здания, дороги, коммуникации. В конце сравнивают фактические границы с утверждёнными в документации.
На время строительства на границах устанавливают межевые знаки. Акт выноса границ согласовывают с муниципалитетом.
Заключительный этап – обработка данных. Инженеры создают цифровую модель территории и наносят на неё красные линии. С её помощью составляют планы, схемы, которые включают в отчёт.
Самая распространённая проблема – расхождение с кадастровыми данными. Чаще всего это происходит из-за устаревших сведений ЕГРН, так как не учтены изменения в градостроительной документации. Иногда к неточностям приводят ошибки при межевании или случайном наложении границ. Для актуализации информации стоит провести геодезическое исследование участка и сверку с проектом планировки территории.
Бывают ситуации, когда красная линия проходит через участок, но это зоны ЛЭП или газопроводов. Тогда строительство запрещено. Но если границы условные, а на самом деле коммуникации расположены далеко, можно внести изменения в правила землепользования и застройки. Для этого нужно провести координатное согласование с ресурсоснабжающими организациями и подать заявление в уполномоченные органы с обоснованием предложения.
В старых районах в документации красных линий может не быть. Если планируете строительство на таких территориях, нужно обратиться к местным властям для установления границ.
Всегда проверяйте красные линии перед покупкой участка или началом строительства. Сравнивайте дату утверждения документа с последними изменениями в законодательстве.
При несоответствии документов инициируйте исправление реестровой ошибки. В случае спорных границ требуйте землеустроительную экспертизу. Цена геодезического исследования участка зависит от площади участка, сложности рельефа и перечня услуг. Чтобы сэкономить, подготовьте заранее полный пакет документов.
Если красные линии меняют, участвуйте в публичных слушаниях, чтобы укрепить свои позиции. Участники имеют право вносить в проект предложения и замечания.
