Инвесторам, застройщикам и собственникам бизнеса важно понимать, будет ли проект прибыльным, окупит ли вложенные средства. Для этого рассчитывают экономическую целесообразность строительства и благоустройства. Рассмотрим основные финансовые показатели.
NPV (Net Present Value) – это фундаментальный показатель для анализа целесообразности строительства. Он показывает реальную прибыльность проекта с учётом инфляции.
В расчет берут 4 основных параметра.
• Первоначальные инвестиции на закупку материалов, оборудования.
• Операционные доходы как часть будущих денежных потоков проекта. То есть сколько денег принесёт аренда, продажи, оказание услуг.
• Эксплуатационные расходы – коммунальные платежи, зарплаты, ремонты.
• Ликвидационная стоимость при продаже активов после завершения проекта.
Доходы и расходы приводятся к текущей стоимости через коэффициент, связанный с ключевой ставкой. Эксперты Mirror Group рекомендуют учитывать чувствительность к сроку жизни проекта. Например, NPV жилых комплексов может резко измениться при колебаниях цен на недвижимость. А для отелей нужно учитывать зависимость от туристического потока и сезонности.
IRR (Internal Rate of Return) –это процентный ориентир. Он раскрывает фактическую прибыльность проекта в годовом процентном выражении. То есть определяет такую процентную ставку, при которой суммарные доходы от проекта полностью компенсируют все вложенные средства, делая проект безубыточным.
Этот показатель отвечает на 3 главных вопроса.
• Какую годовую доходность действительно принесёт проект
• При какой ставке инвестиции полностью окупятся
• Насколько проект выгоднее альтернативных вариантов вложений.
Чем выше этот показатель экономического анализа в строительстве, тем привлекательнее проект. Когда он превышает стоимость капитала – инвестиции оправданы. Например, если IRR проекта составляет 15%, а банковский кредит взят под 10%, проект считается экономически выгодным.
Срок окупаемости (Payback Period) показывает, когда вернутся вложенные средства.
Простой PBP без дисконтирования подходит для быстрой оценки экономической целесообразности благоустройства, строительства, реконструкции. Например, если строить кафе в Московской области с инвестициями 15 млн руб. и чистой прибылью 3 млн руб. в год, то PBP равен 5 годам.
Дисконтированный PBP учитывает инфляцию, поэтому даёт более реалистичную картину. Например, для того же объекта с дисконтированием 12% PBP равен уже 6,5 годам.
При расчётах учитывают факторы влияния. Для застройщиков это скорость продаж, ипотечные ставки. Для гостиничного бизнеса – средняя загрузка номеров. При благоустройстве учитывают рост стоимости прилегающей недвижимости.
ROI измеряет эффективность вложений в процентах. Для коммерческой недвижимости характерен высокий ROI 10-20%. Низкий ROI приемлем для социальных или инфраструктурных проектов.
Этот показатель считается универсальным и понятным, поэтому его часто указывают в презентациях. Он подходит для быстрого экономического анализа застройки, в том числе в качестве сравнительного инструмента. Например, помогает выбрать между строительством нового здания или реконструкцией старого.
Индекс прибыльности (Profitability Index) показывает, сколько рублей дохода приносит каждый вложенный рубль. Так, PI 1.2 означает, что на каждый рубль инвестиций приходится 1.2 рубля дохода. А PI = 0.8 сигнализирует о потере 20 копеек с каждого рубля.
Он учитывает все денежные потоки – не только прибыль, но и затраты, налоги, эксплуатационные расходы.
Этот показатель помогает сравнивать проекты разного масштаба. Даже если один проект требует 1 млн, а другой – 100 млн, PI покажет, где выше отдача.
При проведении технико-экономического анализа строительства важно анализировать все показатели в комплексе. Например, у проекта может быть иметь высокий PI, но большой срок окупаемости. Или прибыльный проект может стать убыточным из-за роста ставок или изменения законодательства.
Влияют на результат региональные факторы. Так для Московской области обычно учитывают стоимость земли, транспортную доступность и экологические ограничения. Если проект уступает по доходности другим вариантам, стоит пересмотреть концепцию.
