В городах Московской области плотность застройки очень высокая. Поэтому жилые кварталы соседствуют с бизнес-центрами, парками и промышленными зонами. Чтобы избежать хаоса, власти выполняют функциональное зонирование территории населенных пунктов. Эта система определяет, где и какие объекты могут находиться.
Разберёмся, как это влияет на повседневную жизнь.
Функционально-планировочное зонирование — это часть градостроительного регулирования, которая делит город на зоны с разным назначением.
• Жилые – многоэтажки, частный сектор.
• Общественно-деловые – офисы, торговые центры, учреждения.
• Производственные – заводы, склады.
• Рекреационные – парки, набережные, спорткомплексы.
• Транспортные – дороги, метро, железнодорожные узлы.
Что и где можно строить, определяют градостроительный кодекс и правила землепользования и застройки. Определены в них и параметры строительства – высотность, плотность, отступы от границ участка.
Удачное функциональное зонирование городского пространства сохраняет комфорт и обеспечивает функциональность. Например, когда в жилых районах есть всё необходимое в пешей доступности, что называется «15-минутный город». Промзоны вынесены за пределы жилья, но связаны транспортом. А исторический центр защищён от хаотичной застройки.
Mirror Group рекомендует проводить функционально-ландшафтное зонирование в парках, скверах, на набережных. Распределить локации нужно так, чтобы люди всех возрастов и интересов могли найти для себя занятие и не мешать друг другу.
Градостроительные регламенты регулируют высоту застройки.
В центре городов часто запрещают высотки, чтобы сохранить архитектурный облик. Например, в Санкт-Петербурге на огромной территории нельзя строить здания выше 48 метров, чтобы не нарушать панораму. А в Москве в «Москва-Сити» разрешены небоскрёбы, так как это специально выделенная деловая зона.
Также часто запрещено высотное строительство около рек или парков. Такое правило нужно для соблюдения экологических норм.
Если район не справится с потоком людей, власти могут ограничить этажность. Например, когда город задыхается от пробок или не хватает школ для всех жителей.
Вы замечали, что цены на квартиры с одинаковой планировкой в разных районах отличаются?
В престижных районах с развитой инфраструктурой, парками, хорошей транспортной доступностью недвижимость дороже. Если территорию планируют развивать, например, строить метро или парк, цены начинают расти заранее. Низкие цены сигнализируют – это неблагополучный район или рядом промзона. Даже если дом новый, соседство с заводом или оживлённой трассой снижает стоимость жилья.
Функциональное градостроительное зонирование включает экономические факторы, в том числе помогает определить, где выгоднее размещать жилые комплексы. Урбанисты учитывают также социальные аспекты – доступность школ, поликлиник, парков.
В некоторых районах можно строить жильё. В других – только торговые центры или офисы. Это зависит от вида разрешённого использования участка. Если в жилой зоне внезапно появится ночной клуб или автомойка, качество жизни ухудшится. Поэтому жилые кварталы часто стоят особняком.
Но иногда в довольно шумном месте рядом с бизнес-центрами или гипермаркетами появляется здание с гордым названием апартаменты. На самом деле официально оно является коммерческой недвижимостью. Поэтому рядом может не быть внутренней инфраструктуры, которая обязательна для многоквартирных домов. Это детские сады, школы в шаговой доступности, поликлиники и т.д.
Чтобы не попасть на удочку маркетологов или риелторов, нужно проверять, где находится интересующий вас дом. Так вы поймёте перспективы района и не купите квартиру рядом с промзоной. Чем больше вы знаете о городских зонах, тем осознаннее выбор места для жизни. А власти и градостроители должны учитывать не только текущие потребности населения, но и долгосрочное развитие территории.
