Цифровизация меняет подход к оценке окупаемости, рисков и перспектив проектов. Рассказываем, как выполняют технико-экономический анализ строительства в 2025 году.
В Московской области ведётся масштабное жилищное, коммерческое и инфраструктурное строительство. В условиях высокой конкуренции инвесторы, девелоперы и подрядчики предпочитают проверенные методы экономического анализа застройки.
На первом месте сметный анализ. Это расчёт полной стоимости строительства, включая затраты на изыскания, материалы, рабочую силу. Сметные программы учитывают огромное количество параметров, поэтому благодаря им удаётся сократить перерасход.
В условиях роста кредитных ставок эксперты стали чаще обращаться к анализу дисконтированных денежных потоков. Оценивают чистую приведённую стоимость и внутреннюю норму доходности для определения эффективности инвестиций.
Риск-анализ прогнозирует задержки сроков и рост бюджета из-за форс-мажоров. Сейчас это особенно актуально, поскольку инфляция довольно сильная, и не все игроки выдерживают противостояние на рынке недвижимости.
Команда Mirror Group протестировала несколько инструментов. И хотя не все их мы используем в работе, они всё равно достойны внимания.
Например, сметные программы. В них можно выполнять все функции сметчика, без которых не обойтись в повседневной работе. Многие строительные компании пользуются «Гранд-Сметой». Этот программный комплекс удобен для составления смет. Он умеет устанавливать опции расчёта зависимости между объёмами работ и итоговой стоимостью, а также упрощает контекстный поиск расценок в базе. А программа «Турбо сметчик» помогает составлять параметризованные сметы на основе технологии ВизАРС (Визуально-Автоматическая Разработка Смет).
Финансовые платформы тоже полезны для определения экономической целесообразности строительства. Так 1С:УПП помогает контролировать и просчитывать затраты, контролировать сроки. Благодаря модульной структуре продукт удобно адаптировать под специфику конкретной компании. В Power BI проводят глубокий анализ данных и визуализируют их. Этот инструмент способен обрабатывать большие объёмы информации, на основе которых специалисты принимают взвешенные решения.
Для точно результата нужны данные из разных источников.
1. Земельные участки и кадастровая информация.
В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость, границы участков, обременения. В публичной кадастровой карте данные визуализированы, понятно отображено зонирование.
В федеральной государственной информационной системе территориального планирования представлены генпланы и зоны развития. Здесь можно посмотреть, как изменится территория в ближайшем будущем, чтобы оценить участок с точки зрения доступности и комфорта.
2. Статистика и макроэкономические данные.
Росстат публикует демографические данные, строительные индексы, сведения о вводе жилья. Эти сведения нужны для прогнозирования спроса на недвижимость. Если в регионе наблюдается рост молодого населения, вероятно увеличение интереса к жилью, коммерческим площадям, ТРЦ. А информация о средней заплате или уровне безработицы помогает корректировать бюджеты и стратегии привлечения рабочей силы.
Есть ресурсы, в которых содержатся данные по конкретным регионам. Например, в Мособлстат статистика только по Московской области.
3. Транспортная доступность.
Для ТРЦ или бизнес-центров важно прогнозировать посещаемость. Она зависит от того, насколько быстро и удобно можно до них добраться.
Для посетителей на автомобилях нужно проанализировать наличие дорог, их качество и загруженность. А так как многие пользуются общественным транспортом, важно узнать количество маршрутов, частоту движения, расположение остановок.
Официальная информация представлена в реестре дорог и сервисах определения принадлежности автомобильных дорог. На Яндекс-картах можно оценить трафик, плотность движения. А некоммерческий проект Карты ДТП МВД показывают аварийность и загруженность дорог.
Аналогичные данные нужны для определения экономической целесообразности благоустройства. Для сложных проектов стоит подключать профильные организации и консалтинговые компании.
