Участки под строительство общественно-деловой зоны в черте городов Московской области – настоящий дефицит. Инвесторы и предприниматели ищут альтернативы, в том числе место за пределами населённого пункта.
Проблема в том, что существует правовая неопределённость относительно размещения подобных объектов. На основе нормативных актов можно выделить две противоположные позиции.
Земельным кодексом РФ предусмотрено функционально-территориальное зонирование. Есть несколько категорий земель. Использование их не по целевому назначению считается нарушением и влечёт за собой юридическую ответственность.
Пункт 1 ст. 85 ЗК РФ гласит, что общественно-деловые зоны должны быть установлены в пределах границ населённого пункта. Их правовой режим, порядок застройки «заточены» под инфраструктуру, потребности города или посёлка.
У земли за пределами населённых пунктов другое назначение в соответствии со ст. 7 ЗК РФ. Это ведение сельского хозяйства, промышленность, энергетика. Есть охраняемые территории с природными достопримечательностями, где можно проводить функционально-ландшафтное зонирование, но без застройки. Ни одна из этих категорий не подходит для формирования застройки с административными зданиями или деловыми центрами.
В п. 19.6 методических рекомендациях Минэкономразвития России сказано, что именно объекты соответствующего назначения должны занимать не менее 50% площади.
Таким образом, существует неразрывная связь между функционально-планировочным зонированием и разрешёнными к строительству объектами. Если назначение земли не предусматривает размещение общественно-деловой зоны, её там быть не должно. Надзорные органы не смогут выдать разрешение на стройку или предоставить в аренду земли.
С другой стороны, прямого запрета на строительство нет. Н можно ли опираться на принцип «разрешено всё, что не запрещено»?
Статья 35 Градостроительного кодекса РФ описывает виды территориальных зон, что на них может быть размещено. Но она не говорит, где они должны находиться.
А главный аргумент команда Mirror Group видит в п. 5 Градостроительного кодекса. В нём указано, что границы функциональных зон в документах функционального градостроительного зонирования могут не совпадать с границами населенных пунктов. Это похоже на правила дорожного движения – если нет знака «Стоянка запрещена», значит парковаться можно. А в нашем случае знак «Запрещено размещать» отсутствует.
В п 19.29 Методических рекомендаций Минэкономразвития № 273 есть список приоритетных зон, которые целесообразно размещать вне населенных пунктов. К ним относятся рекреационные, производственные и сельскохозяйственные. Однако это не исчерпывающий список, в нём тоже нет запрета на другие зоны. Кроме того, рекомендации – это даже не правила. Желательно – не значит обязательно или исключительно.
Самый веский аргумент — это реальная правоприменительная практика, которая в России уже есть.
• В ноябре 2024 года вышло соответствующее постановление Правительства Ленинградской области.
• В Краснодаре также с 2024 года разрешено размещение общественно-деловых зон за пределами населённых пунктов.
• Генеральный план Саконского сельсовета в Нижнем Новгороде содержит аналогичные положения аналогичные положения.
По сути, сформирована новая, легитимная градостроительная традиция относительно функционального зонирования территории населенного пункта и за его пределами.
А за строительством следует логичное изменение границ. Освоенную территорию включают в состав населённого пункта. Расхождения между функциональными зонами генплана и текущими территориальными зонами ПЗЗ допустимы именно потому, что генплан меняется.
Представьте, что город окружён промышленными землями, где стоит заброшенный завод. Муниципалитет не может сразу включить участок в территорию города. Сначала необходим промежуточный этап. Например, строительство технологического квартала с офисами, коворкингами, кафе и объектами инфраструктуры.
Таким образом, с грамотным планированием всё возможно.
